Ratgeber

Verkauf, Modernisierung, Handwerker Wann müssen Mieter kooperieren?

Der Vermieter hat kein grundsätzliches Besuchsrecht in seiner Wohnung.

Der Vermieter hat kein grundsätzliches Besuchsrecht in seiner Wohnung.

Der Mieter ist ein Albtraum für den verkaufswilligen Eigentümer. "Hier schimmelt's und übrigens bin ich Mitglied im Mieterverein", erzählt er jedem Interessenten. Handwerker lässt er grundsätzlich nicht in die Wohnung. Was müssen Mieter mitmachen - und was nicht?

Die Wohnung soll verkauft werden, dem Mieter ist das nicht geheuer. Wer weiß, was der Käufer vorhat. Muss er potenzielle Interessenten überhaupt in die Wohnung lassen? Anderer Fall, ähnliches Problem: Die Eigentümergemeinschaft hat beschlossen, das Haus mit Balkonen auszustatten. Der Mieter fürchtet eine Mieterhöhung und hat auch keine Lust auf Handwerker in seiner Wohnung. Muss er ihnen trotzdem die Arbeiten ermöglichen? Kurz: Wie viel Kooperation kann von Mietern verlangt werden?

"Die Wohnung ist unverletzlich", heißt es im Artikel 13 des Grundgesetzes. Mieter üben in ihrer Wohnung das Hausrecht aus. Sie können also selbst entscheiden, wen sie in die Wohnung lassen und wen nicht. Auch der Vermieter hat keinen Zutritt zu seinem Eigentum. Es kann aber Situationen geben, in denen der Mieter zur Zusammenarbeit verpflichtet ist.

Die Wohnung soll verkauft werden: Muss der Mieter Fotos zulassen?

Mit einem bebilderten Exposé lässt sich eine Wohnung besser verkaufen. Kein Problem bei einer leeren Immobilie. Ein Mieter wird allerdings wenig erpicht darauf sein, seine Inneneinrichtung auf Immobilienportalen oder in Maklerportfolios zur Schau zu stellen. Muss er auch nicht, denn die Wohnung ist privat. Unfreiwillige Fotos verstoßen gegen die Persönlichkeitsrechte. Der Eigentümer muss sich also im Zweifel mit einem Bild vom Grundriss begnügen.

Muss der Mieter Interessenten die Wohnung zeigen?

Grundsätzlich: ja. Wenn der Vermieter die Wohnung verkaufen will, hat er ein berechtigtes Interesse, die Wohnung zu betreten. Auch Makler oder Kaufinteressenten muss man in die Wohnung lassen. Kommen sie ohne den Vermieter, brauchen sie aber eine Vollmacht. Gesetzliche Vorgaben zu den Besichtigungsterminen gibt es nicht, manchmal ist das Thema im Mietvertrag geregelt, außerdem gibt es diverse Gerichtsurteile zu dem Thema. Klar ist, dass die Belastung für den Mieter im Rahmen bleiben sollte. Niemand muss dreimal die Woche seinen Feierabend opfern, um potentielle Käufer durch die Wohnung zu führen. Bei vielen Interessenten muss der Verkäufer Sammelbesichtigungen organisieren, um den Mieter nicht übermäßig zu strapazieren. Außerdem müssen die Termine rechtzeitig schriftlich angekündigt und abgestimmt werden. Der Berliner Mieterverein nennt als Vorlaufsfrist drei Tage, rechtsverbindlich sind die aber nicht. Sicher ist  nur: Spontanbesichtigungen muss kein Bewohner dulden.

Dürfen Mieter die Wohnung miesmachen?

"Die Wohnung ist schlecht isoliert, es gab schonmal Schimmel, die Fenster sind undicht und als Mitglieder im Mieterverein werden wir uns auf jeden Fall gegen eine Eigenbedarfskündigung wehren." Manchmal sind die Bewohner bei der Besichtigung auskunftsfreudiger, als es dem Vermieter lieb sein kann. Das Recht ist aber in der Regel auf Seiten des Mieters. Natürlich darf er keine Lügen erzählen, um die Wohnung schlechtzureden. Er kann aber durchaus auf Mängel hinweisen, insbesondere dann, wenn der Interessent ausdrücklich danach fragt. Und er kann auch ankündigen, dass der neue Eigentümer kein leichtes Spiel haben wird, wenn er die Wohnung selbst beziehen möchte. Das hat gerade erst das Amtsgericht Saarbrücken bestätigt (Az.: 3 C 498/15).

Mieter dürfen sagen, was Sache ist. Lügen dürfen sie aber nicht.

Mieter dürfen sagen, was Sache ist. Lügen dürfen sie aber nicht.

(Foto: imago stock&people)

Arbeiten in der Wohnung: Muss man Modernisierungen dulden?

Der Vermieter will neue Fenster einbauen, das Bad sanieren oder nachträglich einen Balkon anbringen. Der Mieter will von alldem nichts wissen. Er möchte keine Bauarbeiten in seiner Wohnung und er will auch nicht mehr Miete zahlen. Trotzdem kann er die Handwerker nicht einfach aussperren. Bei Modernisierungs- und Erhaltungsmaßnahmen haben Mieter eine Duldungspflicht, müssen also kooperieren. Allerdings nur unter einer Voraussetzung: Der Vermieter hat die Maßnahmen mindestens drei Monate vorher angekündigt und erklärt, was den Mieter konkret erwartet und wie sich gegebenenfalls die Miete verändern wird. Hat er das versäumt, können die Bewohner die Baumaßnahmen verweigern. Innerhalb der drei Monate haben sie außerdem Zeit, der Modernisierung zu widersprechen. Wenn die Bauarbeiten oder die folgende Mieterhöhung unzumutbar erscheinen, können sich die Mieter auf Härtefallregelungen berufen. Meist landet der Fall dann vor Gericht. Beim Balkon kann die Lösung dann beispielsweise so aussehen, dass das Balkongerüst an der Wohnung vorbeigeführt wird, aber kein Zugang gebaut wird.

Darf der Vermieter ständig Handwerker schicken?

Der Schornsteinfeger will Montags zwischen sieben und zehn Uhr vorbeikommen, am Mittwoch sollen vormittags die Heizungen abgelesen werden und eine Woche später soll man sich schon wieder ein paar Stunden freihalten, weil der Wasserzähler getauscht werden muss. Und dann schickt der Vermieter auch noch Handwerker, die sich um die defekte Gegensprechanlage kümmern sollen. Berufstätige Mieter können da schon die die Bredouille kommen. Trotzdem müssen sie dafür sorgen, dass ihre Räumlichkeiten zu den veranschlagten Terminen zugänglich sind. Der Vermieter muss schließlich dafür sorgen, dass die Wohnung in vertragsgemäßem Zustand ist. Dafür kann er auch verlangen, dass die Bewohner zu den Geschäftszeiten der Handwerker zur Verfügung stehen – aber nicht unbedingt den ganzen Tag. Bei Arbeiten, die in überschaubarer Zeit erledigt sind, kann der Mieter auf ein Zeitfenster von zwei oder mehr Stunden beharren. Den Verdienstausfall kann man sich vom Vermieter übrigens nicht ersetzen lassen, hat der BGH entschieden (VI ZR 98/75). Dafür muss der Mieter unter Umständen zahlen, wenn die Handwerker unverrichteter Dinge wieder abziehen müssen, weil sie nicht in die Wohnung kommen.  

Quelle: n-tv.de

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