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Teure Zweckentfremdung Müssen Vermieter bei Leerstand zahlen?

Zweckentfremdungsverordnungen unterscheiden, ob ein Eigentümer nicht vermieten kann oder ob er es nicht will.

Zweckentfremdungsverordnungen unterscheiden, ob ein Eigentümer nicht vermieten kann oder ob er es nicht will.

(Foto: picture alliance / Jens Wolf/dpa)

"Mit meiner Immobilie darf ich machen, was ich will", denkt der Eigentümer. Irrtum! In vielen Städten und Kommunen gelten Zweckentfremdungsverordnungen. Wer nicht vermieten will, dem drohen Bußgelder.

80.000 Euro Bußgeld soll eine Seniorin aus Berlin zahlen. Ihr Vergehen: Sie kümmert sich nicht um ihr Eigentum. Die Besitzerin mehrerer Immobilien lässt seit 20 Jahren ein Mietshaus in bester Schöneberger Lage leer stehen und verfallen. Und das ist verboten, in Berlin, Köln, Stuttgart und in vielen anderen Städten und Gemeinden. Denn hier gelten Zweckentfremdungsverordnungen.

Überall dort, wo Wohnraum knapp und teuer ist, können die Kommunen ein entsprechendes Gesetz erlassen und darin den Vermietern vorschreiben, was sie mit ihren Immobilien machen dürfen - oder besser gesagt, was nicht. Die Regelungen unterscheiden sich im Detail, sind in vielen Punkten aber ähnlich. Im Kern legen die Städte fest, dass Wohnungen für Wohnzwecke genutzt werden müssen.

So ist etwa die gewerbliche oder berufliche Nutzung normalerweise nur bis zu 50 Prozent der Fläche legitim, für Altfälle gelten Ausnahmeregeln. Der Eigentümer muss seinen Mietern also nicht das häusliche Arbeitszimmer verbieten. Er darf aber beispielsweise keine Arztpraxis oder Steuerberaterkanzlei in eine Mietwohnung einziehen lassen.

Auch die kurzfristige Vermietung von Wohnraum soll mit Zweckentfremdungsverboten eingedämmt werden. Die tage- oder wochenweise Vermietung ist in der Regel nur erlaubt, wenn der Besitzer die Wohnung auch selbst bewohnt, und sei es nur als Zweitwohnung. Ansonsten können selbst länger laufende Verträge zum Problem werden, wenn die Mieten tageweise abgerechnet werden. Das hat erst kürzlich das Berliner Verwaltungsgericht festgestellt. Ein Eigentümer hatte erfolglos geklagt, weil ihm die Genehmigung zur Vermietung an Asylbewerber versagt worden war.

Vermieten? Nein, danke!

Wer an Feriengäste oder Gewerbetreibende vermietet, macht das normalerweise, weil das lukrativer ist als die Vermietung an Privatpersonen. Doch nicht immer sind es finanzielle Erwägungen, die zur Zweckentfremdung führen. Manche Eigentümer verzichten lieber komplett auf Einnahmen und lassen Wohnungen einfach leer stehen. Dafür kann es diverse Gründe geben. Manche haben schlechte Erfahrungen mit Mietern gemacht und möchten sich künftig Ärger ersparen. Manchen fehlt das Geld für nötige Sanierungen, sodass eine Neuvermietung schwierig wird. Und manche sind schlicht überfordert. Oft sind das ältere Menschen, so wie die Vermieterin in Berlin. Statt sich von einer Hausverwaltung unter die Arme greifen zu lassen, lässt sie ihr Haus lieber unbewohnt verfallen.

Der Eigentümer muss glaubhaft machen, dass er sich um die Vermietung bemüht.

Der Eigentümer muss glaubhaft machen, dass er sich um die Vermietung bemüht.

(Foto: picture alliance / Tim Brakemeie)

Oft ist der Leerstand aber auch die Folge von Profitstreben. Die Besitzer spekulieren auf steigende Preise. Und weil sich leere Wohnungen teurer verkaufen lassen als bewohnte, verzichten sie lieber auf Mieteinnahmen. Wenn am Ende die Gewinne stimmen, können auch fünfstellige Bußgelder nicht abschrecken. In den Verordnungen werden zwischen 50.000 und 100.000 Euro angedroht. Private Vermieter, bei denen es nur um einzelne Wohnungen geht, könnte das beeindrucken. Gegen professionelle Spekulanten sind solche Strafen dagegen oft wirkungslos, zeigt die Praxis in den Kommunen.

Wann Leerstand nicht geahndet wird

Doch was ist mit Immobilienbesitzern, die tatsächlich in absehbarer Zeit verkaufen wollen? Müssen sie in letzter Minute noch neue Mieter aufnehmen und so den Preis drücken? So weit dürfe es nicht kommen. Die Zweckentfremdungsverordnungen lassen Eigentümern meist ohnehin drei bis sechs Monate Zeit, eine Wohnung neu zu vermieten. Es gibt aber Ausnahmen, in denen auch längerer Leerstand gerechtfertigt sein kann. Zum Beispiel bei einem anstehenden Verkauf. Oder wenn eine Immobilie saniert werden soll. Voraussetzung ist dann allerdings, dass die Arbeiten "zügig" vorangebracht werden. Wie zügig, ist in den meisten Verordnungen nicht konkret festgelegt. In Berlin sollte die Wohnung nach zwölf Monaten wieder vermietbar sein.

Manchmal liegt es auch nicht am Eigentümer, wenn eine Immobilie nicht vermietet werden kann, sondern an der Immobilie selbst oder an deren Lage. Eine Erdgeschosswohnung an einer Hauptverkehrsstraße wird sich beispielsweise auch in Großstädten mit angespanntem Immobilienmarkt nicht problemlos an den Mann bringen lassen. In solchen Fällen muss der Besitzer nachweisen, dass er alles Zumutbare unternimmt, um die Wohnung zu vermieten. Auch wenn die Wohnung zu baufällig ist, um sie zu bewohnen, besteht kein Vermietungszwang. Das gilt allerdings nur, wenn der Eigentümer diesen Zustand nicht selbst zu verantworten hat. Ansonsten gilt auch hier der Grundsatz "Eigentum verpflichtet": Der Besitzer kann verpflichtet werden, die Wohnung auf eigene Kosten wieder bewohnbar zu machen.

Quelle: n-tv.de

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